Aufgemerkt – wie unerlässlich eine Vormerkung zum Schutz des Erwerbers eines Grundstücks ist, …

… bestätigt der BGH erneut in seinem Urteil vom 25.03.2021 (Az. IX ZR 70/20).

Dass die Vormerkung ein wichtiges Sicherungsmittel ist, welches den Erwerber eines Rechts an einem Grundstück vor Beeinträchtigungen des späteren Rechtserwerbs schützt, ist längst bekannt. Unter anderem die Reichweite dieser Sicherungswirkung und ihren Gleichlauf mit dem Insolvenzrecht (§ 106 InsO) hat der BGH nun noch einmal für den Fall des unentgeltlichen Erwerbs klargestellt.

Was war passiert?

Die Kläger klagten auf Bewilligung der Löschung von Zwangssicherungshypotheken. Sie sind die Eltern des Schuldners des beklagten Gläubigers und Eigentümer des seit April 2015 mit den Zwangssicherungshypotheken belasteten Grundstücks, welches zuvor dem Schuldner gehörte.

Das mit einer Doppelhaushälfte bebaute Grundstück bot der Schuldner seinen Eltern mit notarieller Urkunde vom 13.11.2012 unbefristet und unwiderruflich zum Kauf an. Die Kläger sollten als Gegenleistung lediglich die zu diesem Zeitpunkt auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte übernehmen, die jedoch hinter dem Wert des Grundstücks zurückblieben.

Zur Sicherung des künftigen Übereignungsanspruchs der Kläger wurde sodann am 20.11.2012 eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. Ende 2014 nahmen die Kläger das Angebot an und erklärten die Auflassung des Grundstücks.

Zugunsten der Beklagten wurden am 28.04.2015 Zwangssicherungshypotheken zur Sicherung von Zahlungsansprüchen der Beklagten gegen den Schuldner eingetragen. Erst am 21.05.2015 wurden die Kläger als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. 

Im Zuge des Rechtsstreits machten die Beklagten am 29.06.2018 widerklagend die Anfechtung „der Auflassungsvormerkung sowie der Auflassung“ geltend. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage im Wesentlichen stattgegeben. Die Revision der Kläger führte zur Zurückverweisung der Sache an das OLG.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat die Anfechtung anders bewertet als die Berufungsinstanz und als anfechtungsrelevanten Zeitpunkt auf die Eintragung der Vormerkung abgestellt. Im Ausgangspunkt zutreffend war bereits das OLG davon ausgegangen, dass ein Anspruch der vorrangig vormerkungsgesichterten Kläger auf Zustimmung zur Löschung der Hypotheken entstanden ist. Das OLG hatte dann allerdings eine Anfechtbarkeit der Eigentumsübertragung nach dem AnfG angenommen. Als für die Anfechtungsfrist relevanten Zeitpunkt gem. §§ 4 Abs. 1, 8 Abs. 1 AnfG ging es von der Auflassung am 18.12.2014 aus, obwohl gemäß § 8 Abs. 2 S. 2 AnfG bereits der Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung am 20.11.2012 in Betracht gekommen wäre. Das OLG nahm jedoch aufgrund der Unentgeltlichkeit des Kausalgeschäfts eine teleologische Reduktion des § 8 Abs. 2 S. 2 AnfG an.

Dem erteilt der BGH eine Absage und betont den umfassenden Gläubigerschutz, den eine eingetragene Vormerkung – unabhängig vom Rechtsgrund der gesicherten Forderung – vermittelt. Dies zeige schon der mit § 883 Abs. 1 BGB übereinstimmende Wortlaut des § 106 Abs. 1 S. 1 InsO, welcher keine Beschränkung auf Ansprüche aus gegenseitigen oder gar entgeltlichen Verträgen enthält.

Dem steht auch nicht entgegen, dass der zu sichernde Anspruch im Zeitpunkt der Eintragung – wie im vorliegenden Fall eines Angebots – ein künftiger ist. Denn § 883 Abs. 1 S. 2 BGB erlaubt dies, solange ein „sicherer Rechtsboden“ für dessen Entstehung vorbereitet ist. Die durch die Vormerkung vermittelte Sicherungswirkung kann zwar erst ab Entstehung des Anspruchs geltend gemacht werden. Sie besteht dann jedoch mit rückwirkender Kraft ab Eintragung der Vormerkung.

Das Urteil zeigt eindrucksvoll, wie weit der Schutz einer einmal eingetragenen Vormerkung reicht. Diese Wirkungsweise macht sie zu einem im Rahmen von Grundstückstransaktionen unerlässlichen Sicherungsmittel.