BGH schafft Klarheit: Kein „Abzug neu für alt“ – auch bei später Mangelbeseitigung!

Mitunter vergehen viele Jahre, bis eine mangelhafte Bauleistung in Erscheinung tritt bzw. vom Bauherrn erkannt wird. Nicht selten werden sie dem Bauherrn erst wenige Monate, Wochen oder sogar Tage vor dem Eintritt der Verjährung im Zuge einer aus diesem Anlass vorgenommenen Objektbegehung bekannt. Das Objekt hat der Bauherr bis dahin beanstandungslos genutzt. Kommt es dann zwischen den Parteien zum (gerichtlichen) Streit über die mangelhafte Bauleistung, vergehen regelmäßig viele weitere Jahre bis der Streit (gerichtlich) beigelegt wird.

Erweist sich der Mangelvorwurf als korrekt, hat der Bauherr einen Anspruch auf Mangelbeseitigung und kann im Einzelfall die hierfür erforderlichen Kosten vom Bauunternehmen ersetzt verlangen.

Vielfach verteidigten sich Bauunternehmen (auch) mit dem Einwand, dass es ungerecht sei, wenn der Bauherr so viele Jahre nach Fertigstellung eine „neue“ Bauleistung erhalte. Immerhin habe er das Objekt nutzen können und keine bezifferbaren Nachteile erlitten.

Damit ist jetzt Schluss. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 27.11.2025 – VII ZR 112/24 entschieden, dass eine Vorteilsausgleichung wegen eines Abzugs neu für alt aufgrund der Beseitigung eines Mangels auch dann nicht in Betracht kommt, wenn der Mangel sich relativ spät auswirkt und der Besteller keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste.

Sachverhalt

Der Bauherr beauftragte das Bauunternehmen im Jahr 2009 mit der Herstellung eines Fahrsilos. Die Fertigstellung des Fahrsilos und die vollständige Zahlung des Werklohns erfolgten im Jahr 2010. In der Folgezeit machte der Kläger zahlreiche Mängel an dem Fahrsilo geltend, insbesondere großflächige Rissbildungen und Unebenheiten der Betonoberfläche.

Im Jahr 2013 leitete der Bauherr ein selbständiges Beweisverfahren ein, um die von ihm behaupteten Mängel durch einen Sachverständigen feststellen zu lassen. Nach Abschluss des selbständigen Beweisverfahrens erhob der Bauherr im Jahr 2015 Klage gegen das Bauunternehmen und begehrte vom Bauunternehmen die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 120.000,00 EUR zur Beseitigung der Mängel.

Das Bauunternehmen wandte gegen den Kostenvorschussanspruch des Bauherrn unter anderem ein, dass dem Bauherrn die Vorteile der jahrelangen, trotz der Mängel unbeeinträchtigten Nutzung anzurechnen seien und der Kostenvorschuss daher nicht in voller Höhe zuzuerkennen sei. Der Bauherr wendet sich gegen diesen Abzug. Zu Recht?

Entscheidung

Zu Recht! Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass gegenüber dem Anspruch auf Ersatz von Mängelbeseitigungskosten im Werkvertrag ein Abzug neu für alt nicht vorzunehmen ist.

Der Grundsatz der Vorteilsausgleichung wird aus dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abgeleitet und soll einen Ausgleich der in einem Schadenfall widerstreitenden Interessen herbeiführen. Der Geschädigte darf nicht bessergestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde. Nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung sind daher diejenigen Vorteile auszugleichen, die dem Geschädigten in einem adäquat kausalen Zusammenhang mit dem Schadensereignis zugeflossen sind und deren Ausgleichung mit dem Zweck des jeweiligen Ersatzanspruchs übereinstimmt. Die Anrechnung von Vorteilen muss für den Geschädigten zumutbar sein und darf den Schädiger nicht unangemessen entlasten. Vor- und Nachteile müssen bei wertender Betrachtung zu einer Rechnungseinheit verbunden sein.

Diese Grundsätze haben in dem bis zum 31.12.2001 geltenden „alten Schuldrecht“ entsprechende Anwendung für das werkvertragliche Mängelrecht gefunden. Der Bundesgerichtshof vertrat diesbezüglich die Auffassung, dass ein Vorteilsausgleich in den Fällen ausscheidet, in denen der erlangte Vorteil – beispielsweise in Form einer längeren Lebensdauer des Werks oder ersparter Unterhaltungsaufwendungen – ausschließlich auf einer Verzögerung der Mangelbeseitigung beruht. Offen gelassen hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob Vorteile einer Mangelbeseitigung (neu für alt) generell keinem Vorteilsausgleich unterliegen. Ein Vorteilsausgleich komme – wenn überhaupt – nur ausnahmsweise in Betracht, wenn sich einerseits der Mangel relativ spät auswirke und andererseits der Besteller keine Gebrauchsnachteile habe hinnehmen müssen.

Für das seit dem 01.01.2002 geltende Recht entschied der Bundesgerichtshof nunmehr, dass eine Vorteilsausgleichung durch einen Abzug neu für alt aufgrund der Beseitigung des Mangels selbst dann nicht in Betracht kommt, wenn der Mangel sich relativ spät auswirkt und der Besteller keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste. Einem solchen Vorteilsaugleich stehen die Regelungen der werkvertraglichen Mängelrechte entgegen. Der Bundesgerichtshof führt zur Begründung die folgenden Argumente an:

• Das Gesetz unterscheidet nicht danach, wann ein Mangel auftritt, gerügt und beseitigt wird.
• Auch enthält das Gesetz keine Einschränkung der Mängelbeseitigungspflicht durch Gewährung eines Vorteilsausgleichs. Der Unternehmer hat vielmehr ohne Einschränkung sämtliche zur Mängelbeseitigung notwendigen Aufwendungen zu tragen.
• Entscheidet sich der Besteller für die Mängelbeseitigung durch Neuherstellung, sieht § 635 Abs. 4 BGB durch den Verweis auf die Rücktrittsregelungen allenfalls den Ausgleich von Nutzungsvorteilen hinsichtlich des alten Werkes vor. Ein Ausgleich für Vorteile, die auf der Neuherstellung beruhen, sieht das Gesetzt nicht vor.
• Ein Abzug neu für alt ist auch mit der Rechtsnatur des Nacherfüllungsanspruchs nicht zu vereinbaren. Der Nacherfüllungsanspruch wird als modifizierter Erfüllungsanspruch vom Gegenseitigkeitsverhältnis zum Werklohnanspruch des Unternehmers erfasst. Durch die Umsetzung des Nacherfüllungsanspruchs erhält der Besteller erstmals das Werk in der vereinbarten Beschaffenheit und damit ein volles Äquivalent für die von ihm geschuldete Vergütung. Vorteile, die durch die späte Beseitigung des Mangels entstehen, haben keinen Bezug zum Synallagma des Werkvertrags und zur Äquivalenz zwischen Herstellung und Vergütung. Sie sind daher nicht als Rechnungseinheit mit den Kosten der Nacherfüllung verbunden.

Praxishinweis

Die Entscheidung hat grundsätzliche Bedeutung für das heute geltende Bauvertragsrecht. Zwar ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum seit dem 01.01.2002 geltenden Werkvertragsrecht ergangen. Dennoch dürfte sie auf das seit dem 01.01.2018 geltende Bauvertragsrecht übertragbar sein. Denn im Bauvertragsrecht findet das werkvertragliche Gewährleistungsregime durch den in § 650a Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltenen Verweis Anwendung. Der Einwand des Abzugs neu für alt gegen einen Kostenvorschuss- oder Schadensersatzanspruch wegen einer mangelhaften Bauwerksleistung ist damit ein für alle Mal ein zahnloser Tiger.

Es könnte allenfalls noch eine Kürzung des Kostenvorschussanspruchs unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldenseinwands gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB erwogen werden, etwa wenn die Mangelbeseitigung relativ spät erfolgt, dieser Zeitablauf bewusst vom Besteller herbeigeführt wird und dem Unternehmer deshalb wesentlich höhere Mangelbeseitigungskosten entstehen (BGH, Urteil vom 22.01.2004 – VII ZR 426/02).

Nach alledem ist beiden Vertragsparteien zu empfehlen, Mängelsachverhalte nicht zu verschleppen, um sich für die eigene Position Vorteile zu versprechen.