Grenzerfahrung: BGH vollzieht Kehrtwende beim entschuldigten Überbau

BGH, Urteil vom 26. Juni 2026 – V ZR 78/25

Entschuldigter Überbau beim Grundstückskauf: Rechts- oder Sachmangel?

Wer ein Grundstück kauft, auf dem ein Gebäude über die Grundstücksgrenze hinausragt, erwirbt ein Problem – aber welcher Art? Der V. Zivilsenat des BGH hat mit Urteil vom 26. Juni 2026 erstmals höchstrichterlich entschieden, dass ein entschuldigter Überbau für den Käufer des überbauenden (Stamm-)Grundstücks keinen Rechtsmangel, sondern allenfalls einen Sachmangel darstellt. Damit wendet sich der BGH gegen die bisherige, einhellige Rechtsprechung sämtlicher mit der Frage befasster Oberlandesgerichte – und schafft für die Praxis der Grundstückstransaktion erhebliche Klarheit, insbesondere bei der Reichweite vertraglicher Haftungsausschlüsse.

Sachverhalt:

Der Beklagte war seit 1992 Eigentümer eines Grundstücks in Mecklenburg-Vorpommern. Er errichtete auf dem Grundstück ein Nebengebäude, das teilweise über die Grenze zum Nachbargrundstück hinausragt – ein klassischer Überbau. Im März 2021 verkaufte er das Grundstück an die Kläger. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen Ausschluss der Sachmängelhaftung; zugleich garantierte der Verkäufer das Freisein des Vertragsobjekts von Rechten Dritter (also eine Garantie hinsichtlich Rechtsmängel). Nach Entdeckung des Überbaus verlangten die Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags.

Das Landgericht Stralsund gab der Klage statt. Das OLG Rostock bestätigte die Entscheidung und nahm – im Einklang mit der bisherigen obergerichtlichen Rechtsprechung – einen vom Haftungsausschluss nicht erfassten Rechtsmangel an: Die dem Käufer drohende Belastung mit einer Überbaurente (nach §§ 912 Abs. 2, 913 BGB) stelle ein „Recht Dritter“ dar.

Die Entscheidung:

Der BGH hebt die Entscheidung des OLG Rostock auf und stellt – abweichend von der bisherigen, einhelligen obergerichtlichen Rechtsprechung (OLG Koblenz, OLG Stuttgart, OLG Dresden, zweimal OLG Hamm) – klar: Der entschuldigte Überbau begründet für den Käufer des Stammgrundstücks keinen Rechtsmangel i. S. d. § 435 BGB, sondern kann lediglich einen Sachmangel darstellen.

Die Entscheidung hat Novum-Charakter: Höchstrichterlich geklärt war bislang nur der umgekehrte Fall – dass der Überbau für den Käufer des überbauten Grundstücks (des Nachbargrundstücks) keinen Rechtsmangel darstellt (Senat, Urteil vom 13. Februar 1981 – V ZR 25/80). Der BGH führt diese Rechtsprechung nun konsequent auf die spiegelbildliche Konstellation fort.

Die Begründung des Senats: Nachbarrechtliche Beschränkungen des Eigentums – und die §§ 912 ff. BGB zählen zu diesen – gehören nicht zu den Rechtsmängeln, für die der Verkäufer haftet. Die aus dem Überbau rührende gesetzliche Überbaurentenpflicht beruht auf der tatsächlichen Beschaffenheit des Kaufgegenstands – nämlich der örtlichen Lage des über die Grenze hinweg errichteten Gebäudes. Dass dem Nachbarn daraus ein Zahlungsanspruch erwächst, macht die Beschränkung nicht zu einem „Recht Dritter“ im Sinne des § 435 BGB. Andernfalls müsste jeder Verstoß gegen nachbar- bzw. drittschützende Normen, aus dem ein Anspruch folgt, als Rechtsmangel eingeordnet werden – ein Ergebnis, das der Systematik des Kaufrechts widerspricht.

Bedeutung für die Praxis:

Die Tragweite der Entscheidung wird deutlich, wenn man sich die typische Klauselpraxis in notariellen Grundstückskaufverträgen vor Augen führt: Ein vertraglicher Ausschluss der Sachmängelhaftung ist Grundstücken die Regel. Ein vollständiger Ausschluss auch der Rechtsmängelhaftung ist dagegen deutlich seltener; häufig findet sich sogar eine ausdrückliche Garantie des Verkäufers, dass das Grundstück frei von Rechten Dritter ist – so auch im entschiedenen Fall.

Die neue Einordnung als Sachmangel hat damit unmittelbare Konsequenzen für bestehende und künftige Verträge:

Für Verkäufer: Ein bereits vereinbarter Sachmängelausschluss deckt das Überbaurisiko künftig regelmäßig ab. Der Verkäufer haftet dann nur noch bei Arglist (§ 444 Alt. 1 BGB) – also wenn er den Überbau kannte und dem Käufer verschwiegen hat. Die Entscheidung schafft damit erhebliche Rechtssicherheit für Verkäufer.

Für Käufer: Die Entscheidung verschärft das Risiko auf Käuferseite erheblich. Wer sich bislang auf einen fortbestehenden Rechtsmängelschutz (mangels vertraglichem Ausschluss der Rechtsmängelhaftung) verlassen konnte, verfügt nach der neuen Rechtsprechung bei vereinbartem Sachmängelausschluss grundsätzlich über keinen Gewährleistungsanspruch mehr. Für den Käufer erhöht sich damit das Bedürfnis, Überbausituationen bereits vor Vertragsschluss durch sorgfältige Prüfung der Grundstücksgrenzen, Katasterunterlagen und eine eingehende Objektbesichtigung aufzuklären.

Für die Vertragsgestaltung: Käuferseitig wird künftig zu prüfen sein, ob Überbausituationen explizit von einem Sachmängelausschluss ausgenommen oder ob gesonderte Zusicherungen zum Nichtvorliegen eines Überbaus aufgenommen werden sollten. Verkaufsseitig empfiehlt sich eine bewusste Offenlegung bekannter Überbausituationen – schon um dem Vorwurf der Arglist (§ 444 BGB), die jeden Haftungsausschluss aushebelt, von vornherein die Grundlage zu entziehen.

Fazit:

Die Entscheidung des BGH ist keine bloße Klärung einer bislang offenen Rechtsfrage, sondern eine echte Kehrtwende: Die Oberlandesgerichte hatten die Frage bislang einheitlich im Sinne eines Rechtsmangels beantwortet, sodass sich die Vertragspraxis über Jahre auf diese gefestigte Linie einstellen konnte. Der BGH stellt sich nun bewusst gegen diese jahrzehntelang unangefochtene obergerichtliche Praxis und ordnet den entschuldigten Überbau neu als Frage der Beschaffenheit, nicht der rechtlichen Belastung des Grundstücks ein. Für die transaktionsbezogene Beratung im Grundstücksrecht bedeutet dies: Bestehende Sachmängelausschlüsse erfassen dieses Risiko künftig umfassender als bislang angenommen – wer sich bei laufenden oder abgeschlossenen Transaktionen bislang auf die bisherige obergerichtliche Linie verlassen hat, sollte seine Einschätzung überprüfen.