Corona: Kündigungsrecht des Vermieters durch „Corona-Gesetzesentwurf“ eingeschränkt

Derzeit sind nahezu fast alle Geschäfte von der hoheitlich angeordneten Schließung betroffen. Lediglich Geschäfte, die Gegenstände des täglichen Bedarfs verkaufen, dürfen derzeit noch öffnen (z.B. Lebensmittelgeschäfte, Apotheken, etc.). Viele von den Schließungen betroffenen Geschäfte haben die von ihnen genutzten Räume gemietet. Fraglich ist, wie diese ihrer trotz Schließung weiterlaufenden Verpflichtung zur Zahlung der Miete nachkommen sollen – ohne Umsatz.

Grundsätzlich wäre ein Mieter gut beraten, würde er in dieser Situation Anpassung des Mietvertrages bzw. Anpassung der Miete gem. § 313 Abs. 1 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangen (zum Wegfall der Geschäftsgrundlage berichtete Kümmerlein bereits im Beitrag vom 11.03.2019 „Auswirkungen des Corona-Virus auf Großveranstaltungen - Wer zahlt die „Miete“?“).

Neuer Corona-Gesetzentwurf schränkt das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Corona-bedingten Mietrückstand ein

Der Bundestag hat am Mittwoch, den 25.03.2020, einstimmig den Gesetzentwurf der Fraktionen der CDU/CSU und SPD zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil -, Insolvenz - und Strafverfahrensrecht („Corona-Gesetz“) beschlossen (BT-Drs. 19/18110). Die Zustimmung des Bundesrats steht noch aus. Nach dem Gesetzesentwurf soll – ungeachtet des Rechtes des Mieters auf Vertragsanpassung – das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Corona-bedingtem Zahlungsverzug in der Zeit vom 01.04.2020 – 30.06.2020 eingeschränkt werden. Wichtig: Die Mieter bleiben weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet, kommen sie jedoch ihrer Zahlungspflicht wegen der Corona-Pandemie nicht nach, darf der Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen. Das Gesetz soll konkret lauten:

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.“

Nun stellt sich die Frage, was sich genau für den Vermieter durch diesen Gesetzentwurf ändert. Hierfür ist zunächst darzulegen, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug des Mieters kündigen kann.

Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters gem. § 543 Abs. 2 BGB

Die Möglichkeit des Vermieters, wegen Zahlungsverzugs außerordentlich zu kündigen, setzt voraus, dass der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a) BGB), oder dass er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB). Vertraglich vereinbarte Kündigungsrechte des Vermieters können natürlich hiervon abweichende Regelungen vorsehen. Entscheidendes Kriterium in jedem Fall ist aber der Verzug des Mieters.

Wann liegt ein Verzug des Mieters mit der Entrichtung der Miete vor?

Wann sich der Mieter mit der Miete in Verzug befindet, bestimmt § 286 BGB. Grundsätzlich wird gem. § 286 Abs. 4 BGB der Verzug des Mieters (Schuldners) vermutet. Der Mieter kann sich jedoch gemäß § 286 Abs. 4 BGB entlasten („exkulpieren“) und zwar kommt er „nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat“.

Es versteht sich von selbst, dass ein Ladenlokal-Mieter die Corona-bedingte Schließung seines Geschäfts nicht zu vertreten hat. Entscheidend ist daher, ob die Mietzahlung infolge der Corona-bedingten Schließung unterblieben ist. An dieser Stelle muss der Mieter nachweisen, dass die hoheitlich angeordnete Schließung seines Ladens für den Mietrückstand verantwortlich ist, und nicht eine fehlende Rücklagenbildung/falsche Kostenkalkulation o.ä. seinerseits. Grundsätzlich schließt Geldmangel den Verzug nämlich nicht aus. Der Mieter trägt regelmäßig das Verwendungsrisiko und somit auch das Risiko, dass er mit seinem Geschäft ausreichend Gewinn erwirtschaftet. Daher ist der Mieter auch bei einer unverschuldeten schlechten Finanzlage grundsätzlich zur Zahlung der Miete verpflichtet (BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14 = NJW 2015, 1296 f.). Konkret hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass „eine Leistungsunfähigkeit auf Grund wirtschaftlicher Schwierigkeiten (…) den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung befreit, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht“ (BGH a.a.o.). Hiervon dürfte aber der Fall der Leistungsunfähigkeit eines Gewerberaum-Mieters wegen der hoheitlich angeordneten Komplett-Schließung seines Ladenlokales nicht erfasst sein – zumindest sofern seine Leistungsunfähigkeit nachweislich nicht auf wirtschaftlichen Schwierigkeiten, sondern auf der angeordneten, Corona-bedingten Schließung seines Geschäftes beruht. In diesem Fall geht es gerade nicht um einen Mietrückstand wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten/schlechter Geschäftslage, sondern wegen eines globalen Ausnahmezustandes, den so in dieser Form niemand vorhergesehen hatte, geschweige denn dafür hätte Vorsorge treffen können. Sollte der Mieter daher nachweisen können, dass er einzig und allein aufgrund der Corona-bedingten Schließung nicht in der Lage war, die Miete zu zahlen, dürfte er sich gemäß § 286 BGB nicht mit der Mietzahlung in Verzug befunden haben. Insofern stimmen der Corona-Gesetzesentwurf und die bisherige Rechtslage also überein und es ergeben sich keine Änderungen für den Vermieter.

Änderungen durch den „Corona-Gesetzentwurf“

Anders als nach bisheriger Rechtslage genügt nach dem Corona-Gesetzentwurf allerdings bereits eine Glaubhaftmachung des Mieters, dass ein „Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung“ besteht. Der Mieter muss demnach also nicht einmal nachweisen, dass der Mietrückstand infolge der hoheitlich angeordneten Schließung seines Geschäftes eingetreten ist bzw. darauf beruht. Nur der „Zusammenhang“ zwischen der Corona-Pandemie und seinem Mietrückstand ist von ihm darzulegen. Dies unterscheidet sich von der bisherigen Rechtslage, nach welcher der Mieter nachweisen muss, dass er einzig und allein aufgrund der Corona-bedingten Schließung seines Geschäftes im Mietrückstand ist. Nach bisheriger Rechtslage muss er zudem darüber auch den Vollbeweis führen (z.B. durch Offenlegung seiner Geschäftsbücher und seiner Umsätze vor und während Corona). Das ist nach dem „Corona-Gesetzentwurf“ anders – hier genügt seine „Glaubhaftmachung“, bei welcher im Unterschied zur bisherigen Rechtslage eine Versicherung an Eides statt genügt.

Unterm Strich schraubt der Corona-Gesetzentwurf die nach bisheriger Rechtslage bestehenden Anforderungen der Exkulpationsmöglichkeit des Mieters also drastisch zurück. Es bleibt zu hoffen, dass dies nicht zu einer missbräuchlichen Verwendung führt.

Autorin

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