Ausgangssituation: Es soll ein Gebäude errichtet werden, dessen einziger Zugang zur Tiefgarage über einen Privatweg führt, der im Eigentum des Grundstücksnachbarn steht.

Die Bewilligungsbehörde verlangt die Eintragung einer Baulast.

Der Grundstücksnachbar ist bereit, der Eintragung einer Baulast zuzustimmen und darüber hinaus eine privatrechtliche Vereinbarung (Geh- und Fahrrecht) über den Zugang zu treffen und zu deren Absicherung die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch zu bewilligen.

Welches ist der richtige Weg? Welches Angebot sollte diskutiert werden?

Um diese Frage zu beantworten, muss man kurz die beiden Instrumentarien – Baulast und Grunddienstbarkeit - betrachten.

Die Baulast begründet eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Beziehungen im Hinblick auf das Grundstück zu tun, zu dulden oder zu unterlassen.

Sie regelt nicht die privatrechtlichen Beziehungen zwischen den Nachbareigentümern, sondern schafft eine Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung, wenn es z. Bsp.  – wie im Ausgangsfall - darum geht, eine Baugenehmigung für eine Tiefgarage zu erhalten, obwohl deren Zufahrt nicht gesichert ist.

So absurd es klingt: Die Baulast gibt dem Nachbareigentümer nicht das Recht, den Zufahrtsweg auch tatsächlich zu nutzen, sondern stellt allein die öffentlich-rechtliche Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung her. Wird eine solche Baulast eingetragen, so kann der begünstigte Nachbareigentümer zwar davon ausgehen, dass er seine Baugenehmigung erhält, aber nicht, dass er die Zufahrt auch nutzen kann. Die Bewilligungsbehörde kann allerdings sicher sein, dass die öffentlich-rechtliche Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung auf Dauer und grundsätzlich unwiderruflich geschaffen ist.

Die Grunddienstbarkeit sichert eine privatrechtliche Abrede der Grundstücksnachbarn u.a. über die Nutzung des (dienenden) Grundstücks, also der Fläche, die begangen und befahren werden soll, ab. Ihr zugrunde liegt die sogenannte Bewilligung, in der die Einzelheiten der Nutzung des Nachbargrundstücks, Art, Umfang, Personenkreis, Unterhaltung, Errichtung, Instandsetzung etc. geregelt werden. Diese Bewilligung hat dingliche Wirkung, soweit auf sie bei der Eintragung der Grunddienstbarkeit Bezug genommen wird (§ 874 BGB). Diese Bewilligung der Eintragung einer Grunddienstbarkeit ist zwar grundsätzlich nicht einseitig widerruflich, sie kann aber von beiden Parteien (Grundstücksnachbarn) geändert oder aufgehoben werden. Sie gewährleistet also, dass der Begünstigte Nachbareigentümer den Weg auf dem anderen Grundstück tatsächlich nutzen darf, sie ist aber kein Garant für die Behörde für einen dauerhaften Bestand und kann – aus ihrer Sicht - nicht zur Grundlage einer dauerhaften Sicherung einer öffentlich-rechtlichen Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung dienen.

Daraus wird offensichtlich, dass der Bauherr/Grundstückseigentümer sowohl die Eintragung der Baulast, als auch die Bewilligung eines Geh- und Fahrechtes als im Grundbuch einzutragende Dienstbarkeit, benötigt, weil

a) der Bewilligungsbehörde nur die Eintragung der Baulast Gewähr für den dauerhaften Bestand der Voraussetzung zur Erteilung der Genehmigung bietet,

b) die Baulast kein privates Nutzungsrecht gewährt.  Dieses Recht verschafft ihm allein eine privatrechtliche Vereinbarung mit dem Nachbarn und die dieses sichernde Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch. Beides ist erforderlich, damit der Weg nicht – wie im obigen Bild – auf der Strecke bleibt.

zum Schluss:

Sollte man mit dem Nachbareigentümer in Verhandlungen treten – und zwar gleichgültig ob über die Zustimmung zur Eintragung einer Baulast oder einer Grunddienstbarkeit - , so sollte man sich stets beide Rechte sichern, denn es ist aufgrund gefestigter obergerichtlicher und höchstrichterlicher Rechtsprechung im Nachhinein grundsätzlich nicht (mehr) bzw. nur unter erschwerten Voraussetzungen möglich, aus der Eintragung einer Dienstbarkeit eine Verpflichtung zur Eintragung einer Baulast, oder aus der Eintragung einer Baulast die Verpflichtung zur (privatrechtlichen) Nutzung und Eintragung einer Dienstbarkeit herzuleiten!