I. Hintergrund

Der Bundestag hat am 7. Mai 2021 aufgrund der Beschlussempfehlung und des Berichtes des Ausschusses für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen den von der Bundesregierung eingebrachten Entwurf des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) – in einzelnen Teilen abgeändert – angenommen. Der Bundesrat wird sich am 28. Mai 2021 mit dem Gesetz befassen, wonach dieses dann aller Voraussicht nach in Kraft treten wird.

Ziel des Baulandmobilisierungsgesetzes ist die bauplanungsrechtliche Er­leichterung der Schaffung von Wohnraum, um dem angespannten Wohnungs­markt in deutschen Städten entgegenzuwirken. Hierzu sollen insbesondere die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden beim Flächenzugriff für den Wohnungsbau und bei der Schaffung von Wohnraum im Innen- und Außen­bereich gestärkt werden.

Das Baulandmobilisierungsgesetz sieht dazu – oftmals befristete – Änderungen des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vor.

Wesentlicher Anknüpfungspunkt des Gesetzes sind die im neu eingefügten § 201a BauGB legal definierten Gebiete mit einem angespannten Wohnungs­markt. Ein solches Gebiet liegt danach vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann unter anderem insbesondere dann der Fall sein, wenn z.B. die Mieten in einem Gebiet deutlich stärker steigen als im Bundesschnitt, oder ein geringer Leerstand mit großer Nachfrage gegeben ist. § 201a BauGB (n.F.) enthält diesbezüglich eine Verordnungsermächtigung, wonach die Landesregierungen solche Gebiete innerhalb der Gemeinden durch Rechtsverordnung bestimmen können. Eine solche Bestimmung bedarf einer besonderen Begründung im Einzelfall.

II. Die wesentlichen Neuerungen

1. Beschränktes „Umwandlungsverbot“

§ 250 BauGB n. F. soll die Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten beschränken. Durch Rechtsverord­nungen der Landesregierungen können danach die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum für bereits bestehende Wohngebäude unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden.

Das Genehmigungserfordernis gilt nicht bei Wohngebäuden mit nicht mehr als fünf Wohnungen. Die Landesregierungen können davon abweichend allerdings auch eine Wohnungsanzahl von drei bis zu fünfzehn Wohnungen bestimmen.

Zudem befindet sich in § 250 BauGB n. F. ein Katalog, der bestimmt, wann eine Genehmigung in jedem Fall zu erteilen ist. Dies ist z.B. der Fall, wenn Wohnungseigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige, oder zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll.

2. Sektorale Bebauungspläne für den Wohnungsbau

Der neue § 9 Abs. 2 d) BauGB sieht vor, dass für im Zusammenhang bebaute Ortsteile zukünftig in einem Bebauungsplan zur Wohnraum­versorgung bestimmte Festsetzungen getroffen werden können. Dies können z.B. Festsetzungen bzgl. Flächen sein, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen, oder Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen die Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen.

3. Befreiungen vom Bebauungsplan zugunsten des Wohnungsbaus

Im neuen § 31 Abs. 3 BauGB wird explizit die Möglichkeit für Gemeinden geregelt, innerhalb von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Einzelfall von Festsetzungen im Bebauungsplan zugunsten des Wohnungs­baus zu befreien, wenn dies unter der Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

4. Baugebot bzgl. Wohnungsbau

In § 176 Abs. 1 BauGB soll eine neue Nummer drei eingefügt werden, die es den Gemeinden ermöglicht, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gegenüber den Eigentümern anzuordnen, ihre Grund­stücke mit Wohnungseinheiten zu bebauen, soweit eine Wohnungs­nutzung im Bebauungsplan zugelassen ist. Die Grenze hierfür stellt die wirtschaftliche Zumutbarkeit für den Eigentümer dar.

5. Erweiterung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

§ 24 BauGB n.F. erweitert das gemeindliche Vorkaufsrecht unter anderem indem festgeschrieben wird, dass die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts wird von zwei auf drei Monate verlängert. Außerdem wird dieses auf Grundstücke mit geringfügiger Bebauung und auf Grundstücke innerhalb von Gebieten mit (städte-)baulichen Miss­ständen erweitert.

6. Neues „Dörfliches Wohngebiet“

Der neu eingefügte § 5a BauNVO regelt neben dem „Dorfgebiet“ das „dörfliche Wohngebiet“, welches dem Wohnen sowie der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben dienen soll.

III. Ausblick

Ob durch das Baulandmobilisierungsgesetz dem angespannten deutschen Wohnungsmarkt tatsächlich entgegengewirkt werden kann, bleibt abzuwarten. Zwar gibt das Baulandmobilisierungsgesetz den Gemeinden viele neue Handlungsmöglichkeiten an die Hand, aber ob diese davon auch tatkräftig Gebrauch machen werden, wird sich erst im Laufe der Zeit zeigen. Das beschränkte „Umwandlungsverbot“ sowie die Erweiterung des Baugebotes bergen zudem ein erhebliches Streitpotenzial zwischen den Eigentümern und Gemeinden.