Denkmalschutz: Risiken und Nebenwirkungen beim Immobilienverkauf

Gerade in Zeiten erheblich steigender Immobilienpreise und mindestens gefühlter Wohnraumknappheit steht die Assetklasse der Gebrauchtimmobilien im Fokus der Kaufinteressenten.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. März 2021 (Az. V ZR 158/19) ein weiteres Mal zur Bedeutung des Denkmalschutzes beim Verkauf betagter Immobilien Stellung genommen.

Dass die bestehende Denkmaleigenschaft einer Immobilie einen kaufrechtlichen Sachmangel (§ 434 BGB) darstellen kann, ist in der Rechtsprechung des BGH seit langem geklärt. Der Kaufgegenstand muss sich „für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen gleicher Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann.“ Die Denkmaleigenschaft einer Immobilie begründet Verpflichtungen und Beschränkungen, die nach der Bewertung des BGH einer öffentlich-rechtlichen Baubeschränkung gleichkommen, weil es dem Eigentümer danach verwehrt ist, ohne Genehmigung der Denkmalschutzbehörde Änderungen am Gebäude vorzunehmen und er umgekehrt zur denkmalgerechten Erhaltung und Einhaltung (häufig sehr kostspieliger) Auflagen bei genehmigten Umbaumaßnahmen verpflichtet ist. Die denkmalgeschützte Immobilie eignet sich, so der BGH, daher nicht für die gewöhnliche Verwendung des Immobilienkäufers und weist eine Beschaffenheit auf, die eben nicht üblich ist und ein Käufer regelmäßig nicht erwarten muss.

Die Besonderheit der aktuellen Entscheidung findet sich darin, dass das Kaufobjekt bei Anbahnung und Abschluss des Kaufvertrages noch nicht einmal unter Denkmalschutz stand. Zwar hatte die Denkmalschutzbehörde bereits „ein Auge auf die Immobilie geworfen“, indem sie das Haus in einer Vorprüfung in das örtliche Verzeichnis erkannter Denkmäler aufgenommen hatte. Der Denkmalstatus wäre nach der bei Vertragsschluss gültigen Fassung des Hamburger Denkmalschutzgesetzes aber erst mit Eintragung in die Denkmalliste begründet worden. Der BGH stellt aber fest, dass den Verkäufer schon in einem solchen Stadium eine aktive Offenbarungspflicht trifft, weil ein Umstand vorliege, der für die Entschließung des Käufers von entscheidender Bedeutung sei und dessen Mitteilung er daher „nach der Verkehrsauffassung“ erwarten darf. Dass der Verkäufer im Kaufvertrag darauf hinwies, dass das Haus nach seiner Kenntnis zwar nicht auf der Denkmalliste verzeichnet war, es jedoch „aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente“ gab, reichte dem BGH zur Erfüllung der Verkäuferpflicht nicht aus.

Es kam, wie es kommen musste: Die Eintragung in die Denkmalliste erfolgte tatsächlich nach dem Kauf. Auch wenn der Verkäufer letztlich aufgrund anderer Umstände nicht zur Zahlung des erheblichen Schadensersatzes von mehr als zwei Millionen Euro verurteilt wurde, zeigt das Urteil einmal mehr die Bedeutung des Denkmalschutzes als Störfaktor beim Immobilienkauf. Auch und gerade in den Bundesländern mit Denkmalschutzgesetzen, in denen die Denkmaleigenschaft nicht von der konstitutiven Eintragung in eine Denkmalliste abhängig ist (z.B. Baden-Württemberg, Bayern, Hessen), sondern „ipso iure“ dem erhaltungswürdigen Gebäude anhaftet, sollte der Verkäufer das erhebliche Haftungsrisiko beim Verkauf gebrauchter Immobilien kennen und alle eigenen Kenntnisse über die Immobilie in der Vertragsanbahnung offenlegen.

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