Grundstückskaufverträge bedürfen bekanntlich der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Werden neben dem formbedürftigen Grundstücksgeschäft weitere – an sich nicht formbedürftige – Verträge abgeschlossen, die gemeinsam mit dem Grundstücksgeschäft „stehen und fallen“ sollen, sind sämtliche Verträge beurkundungsbedürftig. Für ein gemeinsames „Stehen und Fallen“ reicht es dabei aus, wenn das Grundstücksgeschäft aus Sicht der Vertragspartner untrennbar von dem anderen Vertrag abhängt.

Diese vorstehenden Grundzüge prägen den Umgang mit der Beurkundung von (vermeintlich) verbundenen Verträgen, von denen einer ein formbedürftiges Grundstücksgeschäft ist. Auch die jüngste Entscheidung des für Grundstücksgeschäfte zuständigen 5. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil v. 29.1.2021 – V ZR 139/19) lässt diese Grundsätze im Kern unangetastet. Die Entscheidung hat jedoch erhebliche Auswirkungen auf die Frage, wie die letztlich entscheidende „Abhängigkeit“ des Grundstücksgeschäfts von dem anderen Vertrag zu bestimmen ist.

Sachverhalt und Ausgangssituation

In dem entschiedenen Fall schlossen die Parteien zunächst einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag über noch zu vermessende Teilflächen ab. Dieser Grundstückskaufvertrag stand unter der aufschiebenden Bedingung u.a. des wirksamen Abschlusses eines „Durchführungsvertrages“. Der Durchführungsvertrag regelte verschiedene Verpflichtungen hinsichtlich der Erschließung, Planung, Vermessung und zur Herstellung von Infrastruktur in dem Gebiet der veräußerten Flächen. Sodann schlossen die Parteien den Durchführungsvertrag ab, ohne dass dieser notariell beurkundet wurde.

Die Klage des Erwerbers auf Übereignung der entsprechenden Grundstücke wiesen sowohl das Landgericht Aachen als auch in der Berufung das Oberlandesgericht Köln ab. So scheitere ein entsprechender Anspruch daran, dass die aufschiebende Bedingung hinsichtlich des Abschlusses des Durchführungsvertrages nicht eingetreten sei. Dieser sei nicht formwirksam abgeschlossen worden und hätte notariell beurkundet werden müssen.

Die entsprechenden Urteile kamen dabei auch nicht überraschend – denn was bringt die einseitige Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages von dem anderen Vertrag besser zum Ausdruck als eine entsprechende aufschiebende Bedingung?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof stellte nun klar, dass es für die Frage der rechtlichen Einheit der Verträge nicht auf die rechtstechnische Art ihrer Verknüpfung (vorliegend also die aufschiebende Bedingung) ankommt. Für die Frage der Formbedürftigkeit der Verträge sei mithin nicht relevant, ob sie durch aufschiebende Bedingungen, Rücktrittsrechte o.ä. verbunden werden.

„Maßgeblich ist vielmehr, ob Teile des für sich genommen nicht beurkundungsbedürftigen Vertrags Inhalt des Grundstücksgeschäfts werden sollen.“

Entscheidend ist nach dem Bundesgerichtshof also, ob die Verträge nach dem Willen der Parteien inhaltlich miteinander verknüpft sein sollen. Dies sei nicht bereits dann der Fall, wenn der Bestand des formbedürftigen Vertrages von dem Abschluss oder dem Fortbestehen des anderen Vertrages abhänge. Dann genüge vielmehr die Beurkundung dieser entsprechenden Abhängigkeit (in Form etwa der aufschiebenden Bedingung).

Fazit und Bewertung der Entscheidung

Auf den ersten Blick scheint der Bundesgerichtshof die Beurkundungsbedürftigkeit im Rahmen vermeintlich verbundener Verträge einzuschränken. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob die vorliegende Entscheidung tatsächlich zu einem Rückgang des Umfangs der Beurkundungstätigkeit bei entsprechenden Verträgen führen wird.

Soweit es nunmehr nicht mehr auf die rechtstechnische Art der Verknüpfung mehrerer Verträge ankommt, fällt ein regelmäßig klar erkennbares Kriterium für eine entsprechende Verknüpfung weg. Welche Anforderungen hinsichtlich Art und Intensität im Einzelnen an die vom Bundesgerichtshof geforderte inhaltliche Verknüpfung zu stellen sind, lässt die Entscheidung offen.

Auch in Zukunft wird daher jeweils im Einzelfall sorgfältig zu prüfen sein, ob mehrere Verträge eine rechtliche Einheit bilden und daher ggf. insgesamt notariell zu beurkunden sind.