Erneute Rechtsunsicherheit bei Betriebskostenregelungen in Gewerberaummietverträgen

Oberlandesgerichte verlangen für die Wirksamkeit von formularvertraglichen Wartungskostenumlagen eine Kostenobergrenze

In zwei kürzlich veröffentlichten Entscheidungen haben sowohl das OLG Rostock als auch das OLG München entschieden, dass eine formularvertragliche Umlage von Wartungskosten auf den Mieter in einem Gewerberaummietvertrag ohne Kostenobergrenze wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam sei. Da es zu dieser Frage divergierende oberlandesgerichtliche Entscheidungen gibt, wurde die Revision beim BGH zugelassen. Bis zur Entscheidung des BGH besteht Rechtsunsicherheit.

Hintergrund der Entscheidungen

In Gewerberaummietverträgen finden sich regelmäßig formularmäßig von Vermieterseite gestellte Vertragsklauseln, wonach der Mieter die Kosten für Betrieb, Wartung, Pflege und Reinigung sowie für Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlich genutzten technischen Einrichtungen und Anlagen der Liegenschaft zu tragen hat. Da der Bundesgerichtshof bislang lediglich entschieden hat, dass einem Gewerberaummieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Kostenobergrenze formularvertraglich nicht wirksam auferlegt werden kann, werden in Gewerberaummietverträgen regelmäßig Kostenobergrenzen für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vereinbart. Für reine Wartungskosten wird im Zuge der Kostenumlage hingegen in den meisten Mietverträgen keine Kostenbegrenzung vorgesehen.

Die Entscheidungen des OLG Rostock und des OLG München

Gemäß den kürzlich ergangenen Entscheidungen des OLG Rostock (Urteil vom 08.10.2025 – 3 U 109/22) und des OLG München (Urteil vom 12.02.2026 – 14 U 1880/25 e) sollen formularmäßige Klauseln in Gewerberaummietverträgen, welche keine Kostenobergrenzen für Wartungskosten vorsehen, gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB verstoßen. Dies gelte auch dann, wenn in den Verträgen eine Kostenobergrenze für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten enthalten sei.

Beide Oberlandesgerichte sind der Auffassung, dass die Wartung und der Betrieb von Gemeinschaftsanlagen zur Erhaltungslast zählen, deren unbegrenzte formularvertragliche Umlage unwirksam sei. Wartungskosten seien zwar wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen. Gleichwohl dienen Wartungskosten ebenfalls der Erhaltung der Mietsache, weshalb die nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bestehenden Grundsätze der unangemessenen Benachteiligung bei unbegrenzter Umlage von Erhaltungskosten auch isoliert auf Wartungskosten anzuwenden seien. Das Oberlandesgericht München hat sich insoweit auch mit der Frage auseinandergesetzt, ob dieser Sichtweise § 1 Betriebskostenverordnung entgegenstehen könne und dies verneint. § 1 Betriebskostenverordnung soll keine Definition der Erhaltungslast enthalten, sondern grenze die Betriebskosten lediglich von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ab. Wartungskosten seien gegenüber Instandhaltungskosten nicht stets klar eingrenzbar und kalkulierbar.

Konsequenzen der Entscheidungen

Nach den zitierten oberlandesgerichtlichen Entscheidungen wäre eine formularvertragliche Vereinbarung über die Umlage von Wartungskosten für Gemeinschaftseinrichtungen auf Mieter unwirksam, wenn die Verträge keine Kostenobergrenzen für vom Mieter zu tragende Wartungskosten ausdrücklich vorsehen. Allerdings gehen beide Entscheidungen zusätzlich davon aus, dass die Unwirksamkeit der Wartungskostenregelung nicht auch gleichzeitig zur Unwirksamkeit einer mit Kostengrenze vereinbarten Instandhaltungs- und Instandsetzungsregelung führen müsse, soweit eine trennbare Begrenzung für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einerseits und Wartungskosten andererseits vereinbart ist. Die mit einer Obergrenze versehene Regelung für die Instandhaltungskostenumlage kann daher isoliert wirksam aufrechterhalten werden. Im Falle der wirksamen Vereinbarung einer Instandhaltungskostenumlage könnten Wartungskosten im Einzelfall als Bestandteil der Instandhaltungskosten also jedenfalls bis zur Höchstgrenze der Instandhaltungskostenregelung auf Mieter umgelegt werden. Soweit Wartungskosten nicht als Bestandteil der Instandhaltungskosten zu werten sind und/oder der Vertrag keine wirksame isolierte Instandhaltungskostenumlage enthält, wären Wartungskosten nicht umlagefähig.

Ausblick/ Handlungsempfehlung

Es bleibt abzuwarten, wie der BGH zur Frage der Erforderlichkeit einer Kostenobergrenze für formularvertraglich vereinbarte Wartungskostenumlagen in Gewerberaummietverträgen entscheiden wird. Der BGH wird sich insbesondere mit dem gesetzlichen Leitbild auseinandersetzen müssen, wonach Betriebskosten gemäß § 556 BGB selbst im Wohnraummietrecht ohne Kostenobergrenze auf Mieter umgelegt werden können. Betriebskosten werden in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 1 Betriebskostenverordnung legal definiert. Danach handelt es sich um laufende Kosten, die auf dem Eigentum am Grundstück beruhen bzw. durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen oder des Grundstücks verursacht sind. Betriebskosten sind nach der Legaldefinition somit regelmäßig anfallende Kosten (turnusmäßig anfallende Kosten), die der ordentlichen Bewirtschaftung des Grundstücks dienen und entsprechen. Hierzu gehören nach Maßgabe des Betriebskostenkatalogs ausdrücklich auch Wartungskosten für technische Anlagen und Einrichtungen, wie z.B. eines Aufzugs oder der Heizung.

Wenn diese Wartungskosten selbst im Wohnraummietrecht ohne Kostenoberbegrenzung auf Wohnraummieter umgelegt werden können, dürfte es nach diesseitiger Rechtsauffassung zu weit gehen, in Gewerberaummietverträgen für Wartungskosten in Bezug auf dort konkret aufgeführte Gemeinschaftseinrichtungen eine Kostenobergrenze zu verlangen, zumal eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild nicht nachvollziehbar begründet werden kann. Man würde bei Gewerberaummietverträgen im Ergebnis strengere Grundsätze anwenden als im Wohnraummietrecht, was allein damit, dass Wartungskosten gegenüber Instandhaltungskosten nicht stets klar eingrenzbar und kalkulierbar seien, nicht nachvollziehbar zu begründen ist. Folgt man dem OLG Rostock und dem OLG München würde die notwendige Sachverhaltsaufklärung im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen (Abgrenzung zwischen Wartungs- und Instandhaltungskosten) umgangen, indem man Wartungskosten den Kosten für Instandhaltungen gleichsetzt, obwohl das gesetzliche Leitbild ausdrücklich eine Differenzierung vornimmt. Im Übrigen ist eine Abgrenzung zwischen Wartungsarbeiten und Instandhaltungsarbeiten (bzw. Erhaltungsmaßnahmen) auch möglich, denn alle Prüfungen, die gesetzlich/behördlich oder vom Hersteller turnusmäßig vorgeschrieben sind und somit laufend anfallen, unterfallen der Wartung, während außerplanmäßig (im Einzelfall durch Abnutzung und Alterung) entstehender vorbeugender Handlungsbedarf den Erhaltungsmaßnahmen zugeordnet werden könnte.

Es ist daher fraglich, ob der BGH die vorstehend zitierten oberlandesgerichtlichen Entscheidungen bestätigen wird. Bis Rechtsklarheit durch den BGH geschaffen wird, ist in Bezug auf die Gestaltung von Gewerberaummietverträgen aus Vermietersicht aber Vorsicht geboten. Es ist zu empfehlen, in Wartungskostenumlageregelungen bei demnächst anstehendem Abschluss eines Gewerberaummietvertrages vorsorglich eine separate Kostenobergrenze aufzunehmen. Für den Fall, dass der BGH eine Kostenobergrenze für Wartungskostenumlageregelungen zukünftig verneinen sollte, könnte in die Verträge eine Verpflichtung zum Abschluss eines Nachtrages aufgenommen werden, in welchem zu regeln wäre, dass die Kostenobergrenze wieder entfällt.