Erschließungs- und Anschlussbeitragsrecht – neuer Ärger mit (scheinbar) alten Anlagen

Ein kürzlich vor dem VG Düsseldorf verhandelter Fall (der nach Erörterung der Sach- und Rechtslage mit einem Vergleich endete), verdeutlicht einmal mehr, wie wichtig das Thema Erschließungsbeiträge bei jeder Immobilien-Due Diligence sein sollte.

Abzurechnen war eine Straße, deren Fahrbahndecke schon 1937 aufgebracht worden war (angesichts dessen konnte es sich selbst eine um Seriosität bemühte Zeitung wie die FAZ nicht verkneifen, hierüber unter der Überschrift „Düsseldorfer müssen für „Hitler-Asphalt“ zahlen“ zu berichten). Entscheidend war aber, dass die weiteren Teileinrichtungen der Straße erst in den nachfolgenden Jahrzehnten hergestellt wurden. 2009 und 2010 wurden schließlich Gehwege gebaut und Grünstreifen angelegt.

Wie das VG Düsseldorf erklärte, durften die Anlieger aus dem jahrzehntelangen Vorhandensein einer (zumindest für Fahrzeuge benutzbaren) Straße nicht schlussfolgern, sie könnten nun nicht mehr zu Erschließungsbeiträgen herangezogen werden. Ihre sachliche Beitragspflicht und damit die Möglichkeit der Gemeinde zur Abrechnung mittels Beitragsbescheid entstand nämlich erst mit der endgültigen Herstellung bzw. Fertigstellung der Anlage. Grundsätzlich kann erst nach diesem Moment das Verstreichen von Zeit zu einer Verjährung der Festsetzungsmöglichkeit des entsprechenden Beitrags führen. Und die Gemeinde steht nicht in der Pflicht, den Moment der endgültigen Herstellung bzw. Fertigstellung der Anlage möglichst schnell herbeizuführen. Dies gilt übrigens für das Recht der Anschlussbeiträge z.B. an Anlagen, die der Frischwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung dienen, ebenso wie für das Erschließungsbeitragsrecht.

Für Betroffene kann dies schnell teuer werden. Je nach Größe des erschlossenen bzw. angeschlossenen Grundstücks können die zu zahlenden Beiträge leicht in die Zehntausende und mehr gehen. Daher gilt: Nur weil eine Anlage schon seit vielen Jahren da ist, bedeutet dies nicht, dass Sie auch bereits abgerechnet wurde und weitere Beiträge nicht mehr erhoben werden können. Immobilieninteressenten sollten sich daher vor der Transaktion konkret über möglicherweise noch drohende Beitragsbescheide informieren.