Nachdem der Bundesgerichtshof im Jahr 2017 entschieden hat, dass sog. Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind (BGH NJW 2017, 3772), ist die Einhaltung der Schriftform (§ 550 BGB) für nahezu jeden Gewerberaum-Mietvertrag unabdingbar.

Wann gilt die Schriftform?

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zur Einhaltung der Schriftform gemäß § 550 BGB erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Mietvertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – also insbesondere über den Mietgegenstand, die Miethöhe sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.

Gerade beim Wechsel der Vertragspartei darf somit das Schriftformerfordernis des Mietvertrages nicht aus den Augen verloren werden. Dies fällt bei dem Wechsel von natürlichen Personen z.B. auf Mieterseite naturgemäß leicht. Ist jedoch Vertragspartei eines Mietvertrages eine Gesellschaft, sieht die Sache anders aus:

In der Regel berührt ein Gesellschafterwechsel innerhalb einer GmbH, AG, oHG oder KG und einer BGB-Außengesellschaft (GbR) nicht die Identität der jeweiligen Vertragspartei des Mietvertrages. Anderes gilt hingegen beim Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer BGB-Außengesellschaft, wie z.B. bei einer Gemeinschaftspraxis oder Anwalts-Sozietät.

Besonderheit BGB-Außengesellschaft

Haben die Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft im Gesellschaftsvertrag vereinbart, dass die Gesellschaft von den verbleibenden Gesellschaftern fortgesetzt wird, wenn ein Gesellschafter ausscheidet, wächst bei Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters – soweit im Gesellschaftsvertrag für diesen Fall nichts Abweichendes geregelt ist – dem letzten verbleibenden Gesellschafter das Vermögen der GbR nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an. Aktiva und Passiva und somit auch der Mietvertrag gehen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den letzten Gesellschafter über, ohne dass es eines Übertragungsaktes oder einer Übernahmeerklärung bedarf. Es kommt zur liquidationslosen Vollbeendigung der Gesellschaft. Die ursprüngliche Partei des Mietvertrages (die GbR) gibt es also nicht mehr. Nun war aber die Gesellschaft die Trägerin der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag und nicht die Gesellschafter.

Folge: Wechsel der Vertragspartei

Durch die liquidationslose Vollbeendigung der BGB-Außengesellschaft und der Anwachsung des Gesellschaftervermögens bei dem letzten Gesellschafter ist mithin ein Wechsel in der Person der Vertragspartei erfolgt.

Ein solcher Wechsel in der Person einer Vertragspartei sollte keinesfalls stillschweigend vollzogen werden – dies begründet regelmäßig einen Schriftformmangel des Mietvertrages.

Anders als beim Tod oder der Löschung einer Partei, bei der Veräußerung der Mietsache oder bei einer Umwandlung nach dem Umwandlungsgesetz, hat vorgenannte Rechtsnachfolge des letzten Gesellschafters nämlich keine automatische Auswirkung auf das Mietverhältnis von Gesetzes wegen. Der Sache nach handelt es sich somit um eine Übernahme des Mietvertrages durch den letzten Gesellschafter. Diese Vertragsübernahme bedarf wie jede andere Vertragsübernahme auch grundsätzlich einer schriftlichen Vereinbarung der Parteien, welche eindeutig auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt und mit diesem fest verbunden sein sollte. Andernfalls wird das stillschweigende Fortführen des Mietvertrages durch den verbleibenden Gesellschafter regelmäßig eine Schriftformunwirksamkeit des Mietvertrages begründen.