Hauskauf in Gefahr

titelte die Frankfurter Allgemeine am 30.05.2015 im Finanzteil. Die Bundesregierung habe die Bedingungen für Baukredite verschärft; vor allem junge Familien und ältere Menschen könnten keine Finanzierung mehr bekommen.

Hintergrund dieses Artikels sind die seit dem 21.03.2016 geltenden neuen §§ 505a bis 505d BGB betreffend die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehen.

Alte Regelung

Zuvor war die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehen in § 18 Abs. 2 KWG geregelt. Als nur im öffentlichen Interesse bestehende Verpflichtung war sie keine Schutzvorschrift zu Gunsten des Verbrauchers. Veranlasst durch EuGH-Entscheidung Crédit Lyonnais (RS C 565/12), die Art. 8 der Verbraucherkreditrichtlinie als verbraucherschützend einstufte, hat der deutsche Gesetzgeber die Kreditwürdigkeitsprüfung nunmehr auch zivilrechtlich verankert.

Neue Rechtslage

Der Darlehensgeber darf einen Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn die Kreditwürdigkeitsprüfung ergibt, dass bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag keine erheblichen Zweifel daran bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag vertragsgemäß nachkommen wird, § 505a Abs. 1 BGB.

Die Schwelle für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist danach höher. Hier ist insbesondere eine intensivere Überprüfung der finanziellen und wirtschaftlichen Umstände des Darlehensnehmers vorgeschrieben. Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer das Darlehen zurückzahlen kann. Er darf nicht mehr hauptsächlich darauf abstellen, dass der Wert der besicherten Immobilie voraussichtlich zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt, § 505b Abs. 2 BGB.

Diese Schutzvorschrift führt in der Tat dazu, dass es für ältere Kreditnehmer oder Kreditnehmer in der Familiengründungsphase schwerer wird, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Dies war allerdings keine Idee der Bundesregierung, sondern eine Vorgabe der Wohnimmobilienkredit-Richtlinie.

Verstößt der Darlehensgeber gegen diese Verpflichtungen sieht § 505d BGB zivilrechtliche Sanktionen vor. Dazu gehören eine Ermäßigung der Sollzinsen auf den Refinanzierungszinssatz, ein Kündigungsrecht des Darlehensnehmers ohne Vorfälligkeitsentschädigung und ein Verbot für den Darlehensgeber, Ansprüche gegen den Darlehensnehmer geltend zu machen, welche auf den Umständen beruhen, die bei ordnungsgemäßer Prüfung der Kreditvergabe entgegen gestanden hätten.

Vor diesem Hintergrund ist zu erwarten, dass diese Pflichten von den Banken ernst genommen werden, wobei insbesondere eine sorgfältige Dokumentation der Kreditwürdigkeitsprüfung zu empfehlen ist. Fehlt es hieran, sind die Verteidigungsmöglichkeiten des Darlehensgebers beschränkt: Ihm bleiben die Einwände, dass er den Kredit auch bei ordnungsgemäßer Kreditprüfung hätte gewähren dürfen, oder dass ihm vom Darlehensnehmer vorsätzlich oder grob fahrlässig relevante Informationen vorenthalten wurden.

Fazit:

Eine niedrige Beleihungsquote allein reicht nicht mehr aus, um ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen zu erlangen.

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