Neues zur Architektenhaftung: Fehler des Entwurfsplaners und des Objektüberwachers gehen zu Lasten des Bauherrn

Sind bei einem Bauvorhaben mehrere Planer beteiligt, stellt sich im Schadensfall regelmäßig die Frage nach der Haftungsverteilung. Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 15. Januar 2026 (VII ZR 119/24) grundlegende Klarstellungen getroffen. Im Fokus stehen die Anforderungen an den Bedenkenhinweis, die Koordinationspflichten des Objektüberwachers sowie der Mitverschuldenseinwand gegenüber dem Bauherrn.

Sachverhalt

Der Bauherr ließ ein Bestandsgebäude umbauen und über dem vierten Obergeschoss Wohnungen errichten. Zunächst beauftragte der Bauherr einen Objektplaner mit der Erstellung der Entwurfs- und Genehmigungsplanung. Sodann beauftragte der Bauherr ein weiteres Planungsbüro als Ausführungsplaner mit der Ausführungsplanung. Zuletzt beauftragte der Bauherr ein drittes Planungsbüro, das die Objektüberwachung einschließlich der vertraglich vereinbarten Gesamtkoordination des Bauvorhabens übernahm.

Die vom Entwurfsplaner übergebenen Planunterlagen sahen vor, eine vorhandene horizontale Abdichtungsbahn oberhalb des vierten Obergeschosses zu belassen. In einer Baubesprechung wies der Ausführungsplaner darauf hin, dass zunächst durch eine Materialprobe geklärt werden müsse, ob es sich bei der Abdichtung um Bitumen oder um Teer handele. Gleichwohl wurde eine solche Probe nicht veranlasst. Der Ausführungsplaner legte anschließend eine Planung vor, die weiterhin den Erhalt der Abdichtungsbahn vorsah.

Nach Fertigstellung stellte sich heraus, dass die Abdichtung aus Teer bestand und gesundheitsschädliche Ausdünstungen verursachte. Es folgten ein vollständiger Rückbau sowie erhebliche Sanierungs‑ und Gutachterkosten. Der Bauherr nahm daraufhin die beteiligten Planer – mit Ausnahme des Entwurfplaners – auf Schadensersatz in Anspruch.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof bejaht eine Haftung des Ausführungsplaners und des Objektüberwachers dem Grunde nach. Hinsichtlich der Höhe des Schadensersatzes setzt sich der Bundesgerichtshof sodann dezidiert mit dem Mitverschulden des Bauherrn auseinander. Im Einzelnen:

1. Haftung des Ausführungsplaners

Der Bundesgerichtshof bejaht zunächst die Haftung des Ausführungsplaners wegen mangelhafter Planung. Die von ihm erstellte Ausführungsplanung sah den Verbleib der teerhaltigen Abdichtungsbahn vor und war damit nicht geeignet, als Grundlage für ein mangelfreies Bauwerk zu dienen.

Ein wirksamer Bedenkenhinweis, der den Ausführungsplaner hätte enthaften können, lag nicht vor. Der Hinweis in der Baubesprechung auf die Notwendigkeit einer Materialprobe genügte den Anforderungen nicht. Insbesondere fehlte es an einer klaren und adressatengerechten Information des Bauherrn über das konkrete Risiko und dessen Tragweite. Der Ausführungsplaner konnte sich daher nicht auf eine Haftungsbefreiung berufen.

2. Haftung des Objektüberwachers

Daneben nimmt der Bundesgerichtshof ausdrücklich auch eine eigenständige Haftung des Objektüberwachers an. Dieser war vertraglich nicht nur mit der Objektüberwachung, sondern auch mit der Gesamtkoordination des Bauvorhabens betraut.

Spätestens in der Baubesprechung war dem Objektüberwacher das Risiko einer Kontamination der Abdichtungsbahn bekannt. Gleichwohl hat er es unterlassen, das weitere Vorgehen zu steuern und insbesondere verbindlich zu klären, ob und durch wen die erforderliche Materialprobe durchzuführen ist. Dieses Unterlassen wertet der Bundesgerichtshof als Verletzung der Koordinationspflichten.

3. Mitverschulden des Bauherrn

Im Verhältnis zum Ausführungsplaner berücksichtigt der Bundesgerichtshof ein Mitverschulden des Bauherrn (§ 254 BGB). Dieses Mitverschulden beruht auf zwei Umständen:

Zum einen hatte der Bauherr dem Ausführungsplaner eine mangelhafte Entwurfsplanung überlassen. Da die Ausführungsplanung regelmäßig auf der Entwurfsplanung aufbaut, trifft den Bauherrn insoweit eine Mitwirkungsobliegenheit. Das Verschulden des Entwurfsplaners muss er sich daher zurechnen lassen.

Zum anderen muss sich der Bauherr das Koordinationsverschulden des von ihm beauftragten Objektüberwachers im Verhältnis zum Ausführungsplaner als Mitverschulden zurechnen lassen. Die Koordination eines Bauvorhabens ist eine dem Bauherrn im eigenen Interesse obliegende Mitwirkungshandlung.

Gegenüber dem Objektüberwacher scheidet ein solches Mitverschulden jedoch aus. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass der Objektüberwacher zur Wahrnehmung seiner Koordinationsaufgaben keiner mangelfreien Planung bedarf. Seine Aufgabe besteht gerade darin, auf erkannte Risiken zu reagieren, Zuständigkeiten festzulegen und erforderliche Entscheidungen herbeizuführen. Die Haftung knüpft daher nicht an eine fehlerhafte Planungskontrolle, sondern an eine unterlassene aktive Koordination an.

Was bedeutet das für die Praxis?

Das Urteil des BGH liefert wichtige Leitlinien für die tägliche Praxis von Baubeteiligten und zeigt, wie eng Haftungsfragen mit der jeweiligen Rollenverteilung und der tatsächlichen Projektorganisation verknüpft sind.

• Für Ausführungsplaner verdeutlicht die Entscheidung, dass Bedenkenhinweise nicht „nebenbei“ erfolgen dürfen. Ein bloßer Hinweis in einer Baubesprechung ist äußerst riskant und genügt nicht, wenn er nicht in der gebotenen Klarheit und gegenüber dem richtigen Adressaten – dem Bauherrn – erhoben wird. Bedenkenhinweise sollten schriftlich erfolgen, eindeutig adressiert sein und die Risiken so darstellen, dass der Bauherr eine informierte Entscheidung treffen kann. Nur ein ordnungsgemäßer, adressatengerechter Bedenkenhinweis kann im Ergebnis zu einer vollständigen Enthaftung führen.

• Für Objektüberwacher macht das Urteil deutlich, dass eine etwaig übernommene Koordinationspflicht aktiv wahrzunehmen ist. Werden in einer Besprechung konkrete Risiken erkannt, genügt es nicht, diese lediglich zur Kenntnis zu nehmen oder an andere Beteiligte weiterzugeben. Vielmehr müssen die nächsten Schritte gesteuert, Zuständigkeiten eindeutig geklärt und die Umsetzung der vereinbarten Maßnahmen nachverfolgt werden. Unterbleibt dies, drohen haftungsrechtliche Konsequenzen.

• Bauherren schließlich zeigt die Entscheidung, dass die Beauftragung eines Objektüberwachers sie nicht vollständig von Verantwortung entlastet. Die Koordination eines Bauvorhabens stellt eine dem Bauherrn im eigenen Interesse obliegende Mitwirkungshandlung dar. Koordinationsversäumnisse des Objektüberwachers werden dem Bauherrn im Verhältnis zu anderen Planungsbeteiligten als Mitverschulden zugerechnet. Bei komplexen Bauvorhaben mit mehreren Planern sollten Koordinationspflichten daher vertraglich klar geregelt, aktiv begleitet und sorgfältig dokumentiert werden.

Bei Fragen zur Haftungsverteilung zwischen Planungsbeteiligten oder zur rechtssicheren Gestaltung von Bedenkenhinweisen stehen wir gern zur Verfügung.