Die Entscheidung des u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats beim Bundesgerichtshof vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16 gibt Anlass, sich mit der Frage der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen zu befassen, deren Zweck es ist, die Mieträume als Werkswohnungen an Mitarbeiter des Hauptmieters weiterzuvermieten.
Hintergrund
Wird Wohnraum von einer juristischen Person oder einer Personenhandelsgesellschaft (nachfolgend „Gesellschaft“) angemietet, um die Wohnung anschließend deren Mitarbeitern zu überlassen, liegt im Verhältnis zwischen Vermieter und Gesellschaft keine Wohnraummiete, sondern gewerbliche Miete vor. Dies hat zu Folge, dass im Hauptmietverhältnis grundsätzlich allein die Vorschriften für das Gewerberaummietrecht anwendbar sind (z.B. Kündigungsfristen, etc.), wenn nicht die für Wohnraummiete geltenden Vorschriften ausdrücklich zwischen den Parteien des Hauptmietverhältnisses für anwendbar erklärt werden. Die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts (z.B. berechtigtes Interesse an der Kündigung als Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung) sind in diesem Vertragsverhältnis (Hauptmietverhältnis) somit in der Regel nicht anwendbar. Vermieter wiegen sich daher insbesondere mit Blick auf die im Wohnraummietrecht anwendbaren Kündigungsschutzvorschriften in Sicherheit und unterstellen häufig, dass diese sich nach Ablauf der mit der Gesellschaft vereinbarten Vertragszeit wieder von dem Mietvertrag lösen können. Bedeutet das gleichzeitig aber auch, dass ein Vermieter den vermieteten Wohnraum auch dann zurück erhält, wenn die Gesellschaft die Wohnung zwischenzeitlich nach Maßgabe des vereinbarten Mietzwecks an Mitarbeiter untervermietet hat und der Untermieter mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht auszieht? Die Antwort lautet nach der Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 17.01.2018- VIII ZR 241/16 eindeutig: Nein. Im Verhältnis zum Untermieter bleibt der Hauptvermieter gebunden und kann das auf ihn übergehende Untermietverhältnis nur kündigen, wenn die Kündigungstatbestände des Wohnraummietrechts (in der Person des Hauptvermieters) vorliegen.
Die BGH-Entscheidung
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat mit Urteil vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16 entschieden, dass die Vorschrift des § 565 BGB Absatz 1 Satz 1 BGB auch in den Fällen (unmittelbar) anwendbar ist, in denen der Hauptmieter (z.B. eine Gesellschaft) mit der Weitervermietung der Wohnung zwar keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern die Wohnung als Arbeitgeber seinen Mitarbeitern als Werkswohnung zur Verfügung stellt. Auch in diesem Fall sei eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne des § 565 BGB zu bejahen, weil der Hauptmieter in seiner Eigenschaft als Arbeitgeber eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt, wenn er die Wohnung als Werkswohnung seinen Mitarbeitern zur Nutzung vermietet.
Die Anwendbarkeit der Vorschrift des § 565 BGB hat zur Folge, dass der Hauptvermieter mit Beendigung des (gewerblichen) Hauptmietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis anstelle des Hautmieters im Verhältnis zum Untermieter eintritt. Zwischen Hauptvermieter und Untermieter (Mitarbeiter, welcher die Werkmietwohnung angemietet hat) wird somit eine unmittelbare Vertragsbeziehung begründet, wenn das Untermietverhältnis über die Beendigung des Hauptmietverhältnisses hinausgehend Bestand hat, also nicht vor der Beendigung des Hautmietverhältnisses oder zeitgleich zum Ende des Hauptmietverhältnisses wirksam beendet worden ist.
Auswirkungen für die Vertragsgestaltung
Die BGH-Entscheidung hat Konsequenzen für die Vertragsgestaltung, denn ein Vermieter, welcher Wohnungen zum Zwecke der Weitervermietung als Werkswohnungen an eine Gesellschaft vermietet, läuft in Zukunft Gefahr, dass er z.B. an einer anderweitigen Verwertung des Wohnraums ungeachtet der im gewerblichen Hauptmietverhältnis vereinbarten Vertragszeit bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses gehindert ist und die im Wohnraummietrecht geltenden Mieterschutzvorschriften (insbesondere den im Wohnraummietrecht geltenden Kündigungsschutz) beachten muss. Vermieter, die Wohnraum an eine Gesellschaft zum Zwecke der Weitervermietung als Werkswohnung vermieten, sollten daher vorab sorgfältig prüfen, welche Verwertungsabsichten für den Zeitraum nach Ablauf der mit der Gesellschaft vereinbarten Vertragszeit bestehen und ggfs. von dieser Vermietungsvariante von vornherein Abstand nehmen, wenn die anschließende Begründung eines Wohnraummietverhältnisses mit dem Untermieter den Interessen des Vermieters zuwiderläuft, zumal die Einflussmöglichkeiten des Hauptvermieters mit Blick auf das Untermietverhältnis zu Lasten des Untermieters nur beschränkt bestehen. Zu beachten ist insbesondere, dass sich auch die Möglichkeiten der Mieterhöhung und Betriebskostenumlage nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses nach Wohnraummietrecht richten und nur im Rahmen dieser Vorschriften zulässig sind, so dass bei der Vertragsgestaltung im Hauptmietverhältnis ggfs. (pönalisierte) Vorgaben zur Höhe der Untermiete geboten sein können.
