Es ist gängige Praxis, dass Erwerber beim Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung Sonderwünsche mit dem Bauträger vereinbaren, die oft recht kostspielig sind.

Ein „böses“ Erwachen erfolgt, wenn das Finanzamt dem Erwerber nach Fertigstellung des Bauwerks einen weiteren Grunderwerbsteuerbescheid zustellt, der auf die den Kaufpreis überschreitenden „Sonderwunschbeträge“ eine ergänzende Grunderwerbsteuer von – in NRW - 6,5 % erhebt.

Das entspricht der geltenden Rechtslage und hat seinen Grund in § 4 Nr. 9a UStG:

Nach dieser Vorschrift ist die Lieferung eines Grundstücks im bebauten oder unbebauten Zustand umsatzsteuerfrei. Hiervon erfasst sind auch Zuzahlungen, die der Erwerber dem Bauträger für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche zu entrichten hat, wenn diese Leistungen einheitlich mit der Übergabe des Kaufobjektes erbracht werden (BFH 24.1.2008, V R 42/05).

Drei Fälle sind zu unterscheiden:

1. Werden Sonderwünschen bereits im notariellen Kaufvertrag festgelegt, so unterfallen sie von vornherein der Grunderwerbsteuer.
2. Werden Sonderwünsche nach Abschluss des Kaufvertrages mit dem Bauträger vereinbart, so unterfallen sie ebenfalls der Grunderwerbsteuer.
3. Beauftragt der Erwerber ein drittes Unternehmen, für ihn Arbeiten am Kaufobjekt durchzuführen, so sind diese Leistungen nicht mehr von der Umsatzsteuer befreit, unterliegen aber nicht mehr der Grunderwerbsteuer.

Wie erfährt das Finanzamt von der steuerpflichtigen (Zusatz-)Leistung?

1. Sind die Sonderwünsche bereits im notariellen Kaufvertrag vereinbart, erhält das Finanzamt Kenntnis, weil der Notar gesetzlich verpflichtet ist, jeden Grundstückskaufvertrag der Grunderwerbsteuerstelle des örtlich zuständigen Finanzamtes vorzulegen.
2. Handelt es sich um nachträglich mit dem Bauträger vereinbarte Sonderwünsche, besteht eine Verpflichtung sowohl des Erwerbers, als auch des Bauträgers, diese Leistungen dem Finanzamt mitzuteilen. Dieses ist darin begründet, dass beide Beteiligte der entsprechenden Steuerpflicht unterliegen (beide Parteien haften als Steuerschuldner) und allein dieser Umstand eine Anzeigepflicht für jeden von ihnen begründet. Die Unterlassung der Anzeige kann den Tatbestand der Steuerhinterziehung und damit strafrechtliche Sanktionen auslösen.

Fazit: Nach der geltenden Rechtslage muss der Erwerber bei Vereinbarung von Sonderwünschen mit dem Bauträger die darauf zu entrichtende Grunderwerbsteuer einplanen.

Sowohl Erwerber, als auch Bauträger müssen diese Vorgänge dem Finanzamt anzeigen.